@slackerman #27 就中国来看，房产是没法和红利股 ETF 比的，无论是“房租、股息率”还是“房价、股价”，都比不过，我恰巧去年还真查过一下数据。

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按照国家统计局的数据，2005~2023 期间，全国房价的年化收益率是 7.13%。
具体城市没找到国家统计局的，按照安居客数据，当时只有 2010~2025 的数据，这期间深圳房价的年化收益率是 8.63%。
这里是房价，没包含租金收入。

再看一下红利 ETF“中证红利”，其不包含红利再投的价格指数，2005~2023 的年化收益率是 9.54%。
如果是 2005~2025 ，年化收益率也有 9.25%。

可以看到，即使是涨势较好的一线城市，其价格指数也是比不过红利 ETF 的价格指数的。
而且“中证红利”并不是表现最好的红利指数，其他一些表现更好的红利类指数，单纯价格指数的年化超过 10%就很常见。

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再看“租金、分红”，租售比就几乎不用想，3.85%的租售比，现在大家都觉得是极少的，很难达到的。
而红利 ETF 的股息率，看中证红利的数据，从 2008 年 6 月至今，股息率平均是 4.14%，在 2002 年甚至达到过约 7%的股息率。
试想，房租的租售比如果在中国达到 7%，是什么概念？

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看过去 20 年“中证红利”指数，包含红利再投的年化收益率，是 13.52%。
注意，这还不是表现最好的红利指数。

所以，就目前的数据上看，无论是“租金、股息率”，还是“房价、股价”，红利指数都是比房产要收益更高的。

@Xi #25 看来你没仔细读这篇文章，我文章里有写“抛开室内维护、空置后的租金净收益率为 3.85%，才有投资价值”。
你假设的那种空置率很高的，首先就不满足投资价值。

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而贷款利息那里，你是投资买房，假设当前租售比已达 3.85%，那么 3.5%的房贷利息，你就应该选择 30 年，而非 10 年，因为房贷利息比租售比还低。
“利息”的确是按照贷款“利率”以及贷款“年限”来计算，但你这里需要考虑的是贷款利率，而非利息，利率 3.5%假设未来 30 年不变，那么无论你贷款 10 年还是贷款 30 年，利率都是 3.5%，所以你只需要考虑这 85%贷款资金在你的租售比当中能够覆盖掉即可。
唯一需要考虑的是“动态资金成本”，也就是随着你不断的偿还贷款本金（注意，本金！），你不仅投入了最初的 15%自有资金，还在不断的投入新的本金，那这时候就要重新根据“自有资金”以及剩余“贷款本金”来计算租售比。

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最后，理性讨论，不要总是“离谱、瞎扯、全没经验”之类的用语。就算你是说得对，也会显得你没礼貌和低素质！

@Haku #19 如果是公寓的话，还要考虑其他因素。

公寓的产权年限、贷款比例、出租难度等都和住宅不同，导致公寓的价格一般比住宅便宜，因为房价便宜了，变相的导致租售比看起来好像还很不错。
但上面那些不利因素都是风险点，都要加到风险溢价里，多加 1%我觉得比较合适，那租售比要求就变成了：1.85+1+1+1=4.85%左右了。

@safari9 #17 其他国家不清楚，我是针对中国房地产的看法。

@Xi #16 [买房投入不是只有首付，契税、维修基金、装修费等等还有很多]
这只是一个简略的模型，你不能否认在大多数城市，首付才是最大的一笔钱吧？
另外，这里评估的是“多少租售比时这套房产值得投资”，而如果你买下一套投资性房产，然后再进行装修，是期望能够提高售价，是另一回事了。

[贷款利息不是 85*3.5%这么简单……]
房贷利息虽然分“等额本金、等额本息”，但实际利息就是按照 3.5%来算的，你所体感的“实际利息要高得多”，是因为等额本息前期还的大部分是利息，而不是本金，导致你产生了这种错觉。
但实际上都是按照实际的未还本金来计息的。

@streamrx #11 之前的确没考虑你说的这种情况。

临时想了一下，如果是一套几乎无法靠租金获取收益的豪华住宅，那就只能从它自身的价格走势来评估是否值得投资了。
一般这类豪华住宅流动性会比普通住宅更差，维护成本也更高，折旧损失也是同样放大的，那么风险溢价这块：
1 、流动性风险可以变成 2%
2 、折旧风险也变成 2%

1.85+2+2 = 5.85

再叠加之前说的房产自身增值 2%左右，那就是 7.85%左右的回报率才值得投资这套豪宅。

@caisimon #4 大炒房的时代已经过去了，现在是补跌，啥时候跌到租售比合理的区间，也就差不多稳定了，不会无限制的跌下去的。

@slackerman #3 跟红利股没得比，房产是一个介于债券和股票之间的资产，红利股自身价格上涨加上股息分红，在中国是大幅跑赢房产的。

而至于跟其他国家比，这个的确像你说的，变量太多，比较难，而且我也不清楚其他国家的情况，网上搜信息也是盲人摸象，不得全貌。

我觉得二手房的租售比不会像你说的 6%那么高，国债收益率+2%风险溢价，差不多就是租售比的合理区间了。

@mooyo #1 老城区没地了，要建新房就要拆迁，开发商就需要评估拆迁后新盖的楼能不能盈利，那就必然不可能大幅低于附近的均价。所以老城的房价不会因为新楼盘大幅波动。

我感觉你说的情况在新城区倒是可能会比较明显，新城区有很多地，周边配套还在不断完善，楼盘也在不断退出，价格波动也会大一些。

@azhangbing #5 人口、收入、未来预期，其实都是影响租售比的因素，最终也会体现在租售比上。

就好比人口下降了，那租金必然下降，因为没那么多需求，收入下降也同理，客户都付不起那么高的租金，必然租金也会下调，否则就只能空着。

@cmdOptionKana #14 但我感觉你说的这种情况就是“不懂”，因为不了解背后的逻辑，缺乏基础的金融知识，所以这一切对这个人来说都是未知的，所以害怕。

无论租房还是买房还是卖方，这么多年我一直是用链家。

看你收入稳不稳定，如果稳定，就可以手上少留一点，不稳定，就手上多留一些备用应急。

如果收入稳定且月供也能承受，就看你懂不懂投资理财，如果投资收益超过房贷利息，那就能贷多少贷多少，按照 15%最低首付来贷。

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如果既不懂理财，收入也不是太稳定，那就按照月供金额小于家庭月均收入的 30%来反过来算贷款金额，这样月供压力不会太大。按照 30%来算，大概率手上还能留一些钱备用应急。

这里说的月均收入是家庭年收入除以 12 ，就是包含了年终奖、加班费各种收入除以 12 ，不是月薪。

我个人是没那么悲观，这篇文章所说的是基于三个前提：
1 、一切来得太快，两年之内“机械降神”；
2 、AI 几乎全能，替代了人类的一切；
3 、政府几乎无所作为。

首先那种颠覆全行业级的 AI 就没可能两年内就到来，必然是一个缓慢的过程。

基于此前提，虽然 AI 带来了生产力提升造成了失业，但同时也会产生一些新岗位是需要人类去做的，只不过失业和就业的大概率不是同一批人了。

而生产力的提升不一定会带来极端的贫富分化，否则封建王朝生产力必然不如现在，但贫富分化可能比现在更严重。关键还是看上层调配，也就是二次或多次分配。
所以在 AI 技术进步的同时，对应的政策、法律、税收体系，也会随之跟着进行调整。

如果说，AI 某一天真的已经几乎达到了全能，所产生的新岗位也已经都能够 AI 自己胜任，他能完成人类一切的需求和想象，出现了文中所说的 AI 完成一切，人类大面积失业且无收入，进而带崩经济体系。
那换一个角度去想，这时候的 AI ，是不是已经是一种优于人类的新物种了？毕竟人类的一切要求，他都能满足。
如果此时 AI 还没有诞生自我意识，那就是人类进入“共产社会”，冲出地球，殖民宇宙的时候，那时候还担心啥现在所谓的“信贷体系的经济结构”，简直杞人忧天。

那是你不懂理财，如果懂理财，你回发现房贷是真香，这几乎是你这辈子唯一能拿到同时满足“低息、大额、长期”的贷款，如果你懂理财，你不会想着提前还贷，而是想着怎么能多来点这样的贷款。

买基金最好用的我觉得是“天天基金”这个 APP ，主要是有俩功能没有其他 APP 同时具备：
1 、家庭账户：你可以作为主账户，操作其他家庭成员账户的买卖。
2 、基金分组：比如同一只基金，其中 30%是自己的，70%的份额是张三的，通过基金分组就可以拆分份额来归纳。

如果基金和股票两个都特别好的，感觉没有。

不过你要求的“好”是哪方面呢？如果基金不需要我说的那俩功能，感觉各个平台差别不大。

[仅供交流参考，不构成投资建议！]

做资产配置，不要梭哈任何一类资产。
先预留出三年的生活费，放到银行活期或者余额宝一类的货币基金，这样即使投资账户有波动，自己也有 3 年的生活费，不至于浮亏时赎回，剩下的可以考虑按照如下配置。

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全款房产：30%
这里是指非自住的，投资性的房产，但现在我个人觉得不是好时候，你可以等等什么时候房价跌到位了，或者即将跌到位了，再入场，选一线城市的房子。
我之前的一篇文章供参考： https://pd.qq.com/s/6l88y1awm

股票宽基指数：50%
优选宽基指数，其次是红利类主题指数，再次是科技类主题指数。宽基指数是最稳妥的，红利类在 A 股涨的比较好，科技则是中美这样的大国的“竞技场”，科技是第一生产力嘛，但科技指数的波动也会比较大。
可以参考我之前写的年度总结，但是可以不那么分散，买中国和美国就够了： https://pd.qq.com/s/6vg6po4vb
如果需要对应的指数，可以看看这： https://pd.qq.com/s/13t8l49pw

黄金 ETF：20%
黄金其实波动和股票一样大，甚至更夸张，叠起来也很猛，但是在现在这个美元信用松动的“乱世”，各国又开始版本回退式的追逐黄金，所以也可以跟着一起配置一些，但不要太多。
毕竟黄金涨跌跟股票一样大，长期收益又不如股票，不适合大比例配置。
黄金可以看看这： https://pd.qq.com/s/bpu5p765j

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以上配置，除了房产，都不要梭哈一次性买入，以定投的方式，分成两年慢慢投进去会比较好，虽然不一定能带来更高收益，但是可以避免你一笔全买在高点。

至于是否要看估值来定投，就看自己的风格了，美股个人觉得不用看估值，只要小心场内的溢价即可，A 和 H 股可以看看估值，太高了就先别定投了，可以看看其他估值还不太高的资产先买着，或者单纯留着现金等机会。

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再次强调，仅供交流参考，不构成投资建议！自己为自己的钱负责，谨慎投资~

@rocktodog8080 #7 看过了，这部我也是打满分的，同样武侠情怀有加分。

@rocktodog8080 #4 每个人都有自己的偏好，我觉得挺不错的，唯一的缺陷就是少了一些传统的武侠味，就是类似《新龙门客栈》《龙门飞甲》的那种味道。